房地产企业iso9001标准要求的工程部工作规程

一、工程部的工作内容

工程部负责公司开发项目的施工管理和技术管理，主要包括以下几个方面：

1、 施工场地的“三通一平”工作；

2、 与施工单位、监理单位及公司各部门的协调工作；

3、 施工场地划分与管理（各施工队间的场地占用）；

4、 工地现场的安全生产、文明施工监管工作；

5、 工地临时用电、用水、临时设施（办公室、宿舍、售楼部、仓库等   ）；

7、 工程项目技术管理（包括质量、进度、投资等）；

8、 组织工程项目的竣工验收工作。

二、工程部机构设置

三、工程部人员编制、人员分工

1、 人员编制：（计划编制7人）

  工程部经理一名：

  工程部副经理一名： 

  土建工程师两名：

  水电工程师一名：

  资料员一名：

  电工一名：     

2、 人员分工：

  工程部经理：负责部门的全面工作；

  工程部副经理：负责部分栋号的管理，并全面负责施工现场的协调工作；

  工程部专业工程师：负责各自分工的专业工程全面管理工作；

  工程部资料员：负责工程部的全部资料管理；

  工程部电工：负责工程项目的用水用电的管理工作；

四、工程部经理与员工的岗位责任制

1、 工程部经理岗位责任

1）负责本部门人员的考核、评价工作，对工作表现好的职员及时表扬，

2）对工作表现不好的职员负有批评教育的责任；

3）负责本部门的每周、每月工作计划的编制；并具体安排人员实施。对计划的落实负监督、指导责任；

4）负责本部门人员的业务指导，不断提高职员的业务技能，      工作效率及工作质量；

5）负责本部门工作制度、工作程序及工作规范的制定及执行；

6）负责与其它部门之间的协调、配合等工作；

7）负责本部门有关的技术问题及管理问题的处理；

8）负责审批施工单位报审的施工组织设计、施工方案及施工进度计划；

9）负责签署设计变更、技术经济签证等工作；

10）组织图纸会审，组织有关工程协调会议，并做好会前准备工作；

11）负责督促施工单位按合同要求落实工程进度、工程质量、文明施工等工作；

12）负责处理施工单位提出的各种技术及管理问题；

13）负责组织部门人员细致地审查图纸，对存在的问题以书面形式送达有关部门，并同时上报总经理；

14）审核并签署开工令、停工令、复工令、付款证明、竣工资料、监理文件和报告等；

15）定期或不定期巡视工地现场，及时发现问题和提出问题，    并进行处理；

16）按规定时间向总经理提交工程管理报告和专题报告；

17）分阶段组织现场工程部工作人员进行工作总结，并上报总经理；

18）参加工程重要部位的隐蔽验收工作；

19）指导、督促资料员收集、积累、整理工程技术资料及其它资料档案等，建立数据库；

20）组织工程竣工验收工作；

21）负责总经理临时交办的其它工作；

2、 工程部副经理岗位责任

1） 协助部门经理做好部门的日常工作；

2） 负责工地现场的总协调工作；

3） 负责本部门的技术管理工作；

4） 负责所分配栋号的施工管理工作；

5） 参加各种工程会议协助部门经理处理各种技术及管理问题；

6） 经常巡视检查工地；

7） 协助部门经理做好工程验收工作。

3、 施工现场专业工程师岗位责任

1） 检查施工单位的技术人员配备及技术人员的素质是否符合要求；

2） 审查图纸， 对存在的问题书面记录，并及时与上级和设计单位取得联系进行解决；

3） 协助部门经理做好现场的“三通一平”工作，开工前向施工单位移交水准点；

4） 协助有关部门做好红线点测和复核工作；

5） 负责督促施工单位及时上报施工组织设计、施工方案和施工进度计划；

6） 督促施工单位上报施工运输道路、出入口及临设规划并及时提交有关部门到建设局审批；

7） 负责检查、检测并确认材料、设备的质量；

8） 负责审核甲供材料用量的计算及提供材料时间的计划，  并上报部门经理确认，审批后报公司相关部门；

9） 负责工程的计量并签署原始凭证；

10）检查是否按设计图纸施工，按工艺标准施工，按进度计划施工，并对发生的问题随时予以解决纠正；

11）检查确认工序质量，进行验收并签证；

12）实施跟踪检查，及时发现问题及时报告；

13）做好填报工程原始记录工作；

14）记好工程管理工作日记；

15）参加各种工程会议并落实执行会议决议；

16）参加工程竣工验收工作；

17）完成部门经理交办的其它工作。

4、 工程部资料员的岗位责任

1） 负责工程图纸的接收与发放工作，并做好接收和发放记录；

2） 负责图纸数量查对，看是否齐全并做好记录，如不齐全应找有关人员及时补全；

3） 负责本部门所有文件的保全工作，包括工程图纸文件、公司行政文件及本部门对内外通知、函件、建设局、质监、安监等政府有关文件等；

4） 负责对文件分类、整理归档，并建立目录便于查找；

5） 定期对文件归类并装订成册，建立与工程有关数据库，  备查；

6） 协助部门经理做好各种工程会议的准备工作，包括发通知、打印文件、复印材料等；

7） 收集、积累及整理工程管理资料，工程竣工时装订成册，     做好竣工资料；

8） 审查施工单位送审的竣工资料；

9） 绘制工程进度图表，布置部门办公室，把各种部门制度、公司制度等打印放大装镶后挂于墙上；

10）保持办公室环境整洁、卫生，文明办公；

11）协助部门经理做好验收组织工作；

12）完成部门经理交代的其它工作。

五、工程部的工作流程

公司工程立项后：

（一）参与设计方案阶段的研究

1、 提出合理的建议；

2、 提交过去工程的设计失误；

3、 研究不足之处。

（二）初审工程设计图纸

1、检查设计合理与否；

2、实际实施时可行性；

3、会不会拖延工期；（主要是土建与管线安装交叉施工顺序）

4、 检查设计的遗漏。（主要检查给排水管线预留孔、安装位置及各细部做法大样图有无、是否合理）

（三）接受工程建设管理任务

1、编制工程开发建设管理方案与计划；

2、编制本部门员工对该工程任务的职责；

3、强化施工单位与监理单位的合作协调管理方案；

4、熟读《建筑工程施工合同》，根据施工合同要求对施工单位进行管理；

（四）工程初始阶段

1、 按合同分清工作范围，开展土地的平整、道路修筑工作；（主要分清哪些工程是由施工单位做，哪些工程由前期承包施工队做，尤其应注意首层架空层部分的工程应与公司有关部门协商确定具体做法）

2、 审查施工总平面图。科学、合理安排施工场地，各施工队场地占用须经工程部批准；

3、 规范施工队办公及宿舍。（施工队的办公、宿舍须经工程部批准，布置原则以不阻碍我公司后期绿化、道路、管线工程为准）

（五）桩基础工程阶段

1、 研究合理的桩长，节约成本；

3、 研究地质资料与实打桩的差异；

4、 整理打桩的数量与质量资料；

5、 整理桩基施工监控记录；

6、 安排静载及静载要求的道路。

 （六）地下室开挖

1、 要求施工队提交开挖地下室施工方案；

2、 检查施工方案的合理性；

3、 备案审查并经双方同意的施工方案，以此方案作为今后结算的方案。

4、 地下室结算原则：

（1）土方按双方同意的施工方案进行计量；

（2）抽水台班按规定的施工日计算，超期的不补；

（3）挡土木桩、沙包按实清点，清点后双方确认并经预算部审核。

5、 地下室的防水处理：用最稳妥的防水方法，严禁漏水；

6、 地下室牵扯的管线安排；（各施工队伍进入管线安装的时间表，  特别应注意预留管线孔）

7、 地下室施工的安全性提示。（应特别注意顶板承载能力是否足够）

开工前准备阶段

a) 审查报审的施工方案，了解掌握工程情况，提出对施工方案的审查意见；

b) 提前做好“三通一平”（水、电、临时路通及场地平整）；

c) 审查施工图，对图纸存在的问题做好记录，并且从整体上把握图纸立面效果是否达到美观统一；

d) 在规划报建批准后协助相关部门测设红线点；

e) 认真校核总平面规划尺寸与施工图是否相符，如有问题及时向上级和有关部门汇报解决；

f) 组织监理公司、施工总包单位及各承包商在开工前举行协调工作会议，并认真做好会前准备工作，将公司要求及施工注意事项以书面形式发给各有关单位；以书面形式将甲方、监理单位的管理工程的人员名单、通信联络及分工情况送达施工单位；向施工单位索取施工负责人员名单，施工人员组织表及通信联络表；按程序向施工单位发放施工图纸，督促其在开工前做出施工组织设计、施工进度计划，有地下室的工程要求做出地下室施工方案；考察施工单位及施工队人员组成情况，了解其施工综合能力，看其是否有能力完成工程任务；向施工单位书面形式移交水准点高程；组织图纸会审及设计交底，做好图纸会审记录；复核施工队测设的轴线及桩位的定位尺寸，无误后签证确认；请规划部门复核红线点；提前申请办理施工人员，施工运输出入口批准手续；督促施工单位进桩机，签署开工报告。

地基与基础工程施工阶段

1、 打桩前督促施工单位根据场地具体情况做好运输道路，  检查桩机进场数量，根据工期计划天数和打桩数量计算所需桩机数，检查桩机型号是否符合设计要求；安排人员现场监桩，并做好人员的分工，明确各自职责。要求控制配桩，完成桩头不超过地面0.3M；试桩，由施工单位组织，如有问题需请设计、质监及监理等有关技术人员进行处理解决;注意提醒施工单位提前安排联系动测、静载试验，以免延误工期；土方及承台地梁工程，此工程施工时应注意计算回填土工程量，挖土方时如有条件应留足大于50%需回填的土方量。承台、地梁施工前应注意图纸的设计标高，看是否考虑了排水及各种预埋管线，设计时是否预留了足够埋设空间，并应全面考虑其走向的坡度满足与否；承台地梁完工后立即进行化粪池施工及回填土工程，回填前应注意是否各预留管线已完成；地下室的土方工程，开挖土方时严密注意不要碰坏桩管，严格按照施工方案开挖，       注意不要超深，按已审批的方案做好护坡，防止雨季滑坡。地下室的护坡、排水沟等结算按批准的施工方案执行，如地下室遇有特殊情况处理需经工程部经理现场核实报总经理批准后实施并按实结算；

对地梁、承台的质量控制，监理工程师及土建工程师应对现场的梁、承台的轴线、标高进行测量核实，无误后签证。在进行钢筋隐蔽工程验收后开始浇筑砼。浇筑地下室底板时，现场监理人员必须进行旁站监督，并注意砼的振捣及施工缝处理以及防渗漏的工程措施是否恰当，如承台基坑有积水应提前将水抽干；地下室的壁板施工除进行正常的钢筋、模板验收外，还应特别注意各管线的预留孔及预埋件，并全面对照土建施工图与设备管线施工图进行校核，如有疑问及错漏及时联糸设计单位协商提前解决；地下室顶板施工应注意标高，严禁超高。并应注意砼的振捣密实，防止漏水；后浇带的处理，预留后浇带时应处理好止水带侧边，防止侧边砼不密实，浇筑后浇带时应旁站监督清理侧边不密实砼，并振捣密实；拆模，在没浇筑后浇带时，后浇带处及附近严禁拆模（顶板）；地下室顶板施工前需对各柱轴线进行全面核对，如有问题及时联糸设计单位解决；在浇地下室顶板前应注意地下室的出入口的标高与室外道路的实际标高是否相符。是否适合车辆出入方便平稳，及转弯半径是否合理；地下室的顶板防水，注意图纸是否有柔性防水，做法是否符合规范，防水大样做法是否合理；地下室顶板承载力及排水组织是否合理。

主体结构砼阶段

主要工作：

1)对上阶段工作进行总结，指出施工单位存在的问题， 看工期是否达到了预期的计划；

2)审查施工单位垂直运输机械的数量是否满足工程要求，计划模板的数量是否满足进度要求；

3)审查所用钢筋工的人数，技术素质是否满足工期及施工要求。审查木工人数及素质是否满足进度及施工要求；

4)对施工单位提出要求，要求施工单位做出保证这一阶段工期、质量的具体措施；

a.注意提醒施工单位不要因首层安全检查延误工期，提前与安全检查机构取得联系，最好二层楼面浇筑完砼再检查安全；

b.注意钢筋、模板制作质量，注意浇筑砼前全面检查水、电及各种管线预留孔；

c.支模板前应仔细审查立面图和平面图，看是否有矛盾的地方和疏漏之处。并注意周边梁高度是否一致；

d.核对排水、排污管布置图与建筑图、结构图有无矛盾，发现问题及时解决；

e.全面综合审查立面图，看整体是否美观协调，风格是否统一。尤其注意天面水池及天面排气管道等构筑物是否影响整体效果；

f.全面注意线条大样的尺寸是否与建筑物匹配。

砖砌阶段

1、开始砌砖前应对建筑平面认真审核，并应对照图纸会审内容，提醒施工单位应注意的问题；

2、看平面图中各门垛尺寸是否适用合理，门的位置是否合理，7、  有无遗漏尺寸；

3、注意各砖墙位置尺寸是否正确，厨房、卫生间通气孔设置是否合理等；

4、注意门窗的位置尺寸是否正确合理（也需对照立面，看有无对立面的影响）；

5、对要求砖凸出的线条，要考虑线条的尺寸与装修材料是否匹配；

6、砌砖还应考虑质量通病的防治，如窗台下要做砼过梁，防止窗台角裂缝，施工洞要做过梁等；

7、为防止梁底与砖墙产生裂缝可采取墙顶砖用红砖砌筑的办法解决，墙底部防水（厨房、卫生间）可采用在墙底部砌红砖解决等；

装修阶段

1、在装修工程施工前三个月要确定外立面所用装修材料；

2、工程部根据图纸计算出各种材料的用量及提供时间，并提前三个月报合同预算部。计算材料用量一定要准确，多少不得超3%,材料量的计算需经部门经理审核确定；

3、控制工程质量，要求施工单位在施工前认真进行施工交底,甲方要在施工前对施工单位交底，并施行样板领路制度；

4、各种外墙装饰做法要有大样图，根据大样图甲乙双方及监理工程师、建筑设计师协商后进行样板试贴，贴好后经工程部及设计院确认后才可以进行大面积施工；

5、此阶段还应对内外墙的抹灰进行质量控制。

排水、排污管道及卫生器具安装阶段

1、室内排水、排污管在安装过程中应注意防止管周边地面渗水。施工中应注意排水、排污管与楼板交接处是否安放了止水环；

2、注意污水地漏及蹲便器下应做存水弯，  按规范设置伸缩节等。

给水、电器及各综合管线安装阶段

1、此阶段土建应注意配合其它施工，加强对各工种人员的协调。现场主管人员在施工管线前开好各工种之间的协调会；

2、如情况复杂，现场监理工程师及专业工程师应根据情况随时跟踪协调，必要时招开协调会。解决不了的问题及时向上级汇报。

施工收尾验收阶段

1、资料员提前收集整理竣工所需资料；

2、现场专业工程师要特别注意收尾工程的质量，发现问题及时要求施工单位解决；

3、提醒给水施工部门提前进行消防验收、给水验收；

4、验收前准备两份图纸给报建部以便进行规划验收；

5、验收前要对电梯提前验收并收集资料；

6、按建设局规定程序进行申请验收；

7、办理验收手续；

8、此阶段工作应特别注意时间的控制，应提前做好验收前的各种准备工作。

环境、道路、绿化及室外排水工程

1、工程主要应从工程进度安排上考虑，在土建工程完工前一个月拆除完排栅，以提供场地做室外配套工程；

2、注意协调好各种管线布置是否符合各专业要求；

3、注意地下埋设管线有无交叉碰车等现象；

4、各种管线埋设完毕经验收合格后，及时进行土方回填。应注意花基内的排水问题（结构设计时应充分考虑回填土方的荷载）；

5、绿化环境施工完毕后立即按规范进行验收，并应提前准备   好两份竣工图给报建部作规划验收用；

7、规划验收后即可进行竣工验收，把所有资料按规定收集齐全报建设质监等相关部门提前确定验收时间。

（七）本部门工作与有关部门需协调的工作

1、管线部门提交施工的要求，

2、开、竣工的时间；

3、装饰单位进场要求及竣工时间；

4、配套工程的进场要求

包括：A、化粪池

B、地下消防水池

C、下水道、小区道路

D、园林绿化

E、综合管线

5、销售配合

包括：A、看楼临时路线

B、样板房施工配合

C、工程质量问题的处理

D、业主修改配合施工

（八）文明施工规范 （详见《安全文明施工管理规范》

1、场地：要求材料堆放整齐，按施工总平面图布置合                             理堆放。

2、清洁：施工现场设专用垃圾堆放点，每周至少两次清运，每天有专人清扫场地。

3、工作人员仪表：衣着整洁大方，

4、举止文明。

（九）本部门应急处理工作准则

1、工地突发事件：（停水、停电、工伤事故）遇有突发事件，工程部至少有两人到现场了解情况并同时通知有关部门及上级协商解决办法。

2、客户投诉：当天派人员了解情况，三天内给予解决。

3、发现工程施工安全隐患，立刻通知施工单位，并同  时上报上级到现场协商解决。

4、 发现质量问题：书面或口头通知施工单位，三天内作出处理。

5、 上级检查：提前组织相关单位对工地进行检查，并通知施工单位对存在问题立即整改。

6、 媒体采访：注意公司形象，有损公司利益的话不讲，公司要求保密的事不讲，态度谦和、诚恳，树立公司良好形象。

（十）本部门的管理制度

1、工程变更、修改制度

A、涉及结构变更要报告总经理，并要求设计单位出具体变更通知作为施工依据，并经总经理审批后实施；

B、管线变更要通知相单位，并经设计院出具变更施工图作施工依据。如遇解决不了的问题要会同公司报建部、向总经理汇报解决；

C、修改、变更需返工增加费用的，由造价员和专业工程师现场核实工程量并签署原始凭证，经工程部经理审查报合同预算部审核，总经理审批签字同意后作结算依据。

2、样板先行制度

A、工程的砌砖开始必须先做样板间，经监理公司及专业工程师会同检查后才可大面积施工，以避免返工引起的经济损失；

B、装修、装饰工程：在施工前每项都要做样板，具体做法是事先与监理单位和设计院及总经理商议确定，待样板做好后与有关人员会同总经理检查，认可后才可大面积施工。

3、工程质量控制制度

从工程的主体到装修各分项、分部工程，专业工程师都必须现场跟踪检查，并且要求事前、事中、事后都要进行控制，施工前一定要特别熟悉图纸和国家现行规范的要求，对施工单位要事先交底，要特别提醒施工单位注意容易出现的质量通病，必要时以书面形式通知施工单位。

4、图纸会审制度

A、初审：由各专业工程师自行学习图纸，对存在的问题以书面形式汇总；

B、工程部内部会审：工程部经理根据工程经验把关图纸的重大问题，并与各专业工程师一起汇总图纸问题；

C、公司内部会审：工程部召集公司报建部、合同预算部、销售部一起汇总图纸存在的问题，并协商解决办法；

D、工程部、监理、施工单位、设计部门会审：由监理单位主持并形成书面会审记录作施工依据。

5、 工程部基本工作程序

A、 所有工程问题原则上由各专业工程师解决，并向部门经理汇报；

B、各专业工程师解决不了的问题应马上向部门经理汇报，不   准拖延或隐瞒；

C、部门经理解决不了的问题应马上向总经理汇报寻求解决办法。

6、部门工程例会制度

工程部与监理单位、施工单位每周二定期召开工程例会，检查上周工作的完成情况，解决工程中存在的问题，布置下周工作任务。

7、工程部考勤制度

A、工程部所有员工应遵守公司制定的考勤制度；

B、员工有事请假一天的，由部门经理批准。请假两天或以上的，经部门经理同意后，向公司请假；

C、工作时间以外工地有事需处理，原则是专业工程师应马上赶到工地处理，如确实不能及时赶到工地处理应电话通知部门经理，由经理安排处理；

E、 工程部工作人员原则上工作时间及工作时间以外不准关闭手机，以免有紧急问题找不到人。

（十一）工程部的资料收集、整理

1、工程图纸：

A、按规定工程部应收工程图纸8份，发给施工单位6份，自留2份；

B、工程图纸的收发应做专项记录，并应做好收发的时间记录及签名；

C、收图纸时应对图纸的数量进行核对，并应检查图纸是否齐全，如不齐全应做缺项记录并及时找有关部门补齐。

2、图纸变更、修改

A、 所有图纸的变更、修改都应有图纸或修改通知，并且应有设计人员的签名和盖章方为有效；

B、 所有的图纸变更、修改都要留底，登记保存，并按不同的工程分类保存；

C、 如工程紧急，且图纸修改不大，施工方可暂按口头或草图施工；但事后一定要补齐正式的图纸；

3、图纸会审记录，工程例会记录

   A、所有图纸会审记录，工程例会记录都要完整保存；

B、图纸会审记录要有齐全的签名及图章。

4、工程质量检查记录，安全、文明施工整改通知要有公司工程项目图章；

5、公司内部来往文件、外部来往文件、通知等，要做好收集与整理；

6、工程部下发施工单位的通知，应完整保存；

7、工程部的工作总结，应保存完整。