房地产企业iso9001标准要求的项目投资控制管理规定

1.目的

通过编制并实施科学、有效的项目投资控制程序，积极、主动地控制项目开发成本，同时促进项目资金准时足量到位，保障项目按时按质完成。

2.适用范围

本程序适用于本公司所有房地产开发项目的投资控制。

3.职责

3.1 总经办负责项目投资控制管理的全面组织工作，编制融资计划；

3.2合同预算部负责项目的投资估算编制以及标底、概算的编制工作；并配合造价咨询公司进行预算、结算的编制或审核工作，其中概算的编制误差应控制在±10%以内，其他应控制在±５％以内。

3.3 工程部根据合同预算部提供的有关资料负责编制项目备料款、工程进度款的划拨计划及其核实工作，确保工程款的支付不超过预算价。

3.4 财务部负责项目的资金计划工作，负责编制项目资金计划，并对工程进度款的划拨情况进行监督和审查。

4.程序

4.1 投资控制的依据

4.1.1施工合同中有关工程造价条款。

4.1.2工程预算书、结算书以及工程造价审定书或标底。

4.2投资控制的基本原则

4.2.1 投资控制是一个动态的控制过程，以主动控制及事前控制为主，其他控制为辅。

4.2.2 投资控制的一般原则是：设计概算不突破投资估算；施工图预算不突破设计概算；竣工结算不突破施工图预算。

4.2.3 投资控制贯穿于项目实施的全过程，各实施阶段的投资控制同等重要，不可偏废。

4.3 投资控制的工作程序。

4.3.1 策划阶段的投资控制。

4.3.1.1 总经办组织相关部门进行市场调查，并收集与项目开发成本有关的资料。如项目所在地周边宗地的地价及土地开发费用、房屋出租和出售价格等资料；有关物价变动指数和物价水平资料；有关建筑、安装费用资料；有关财务费用资料；以及其他有关费用资料等；

4.3.1.2 合同预算部分析项目投资构成，分析计算分部、分项工程成本，确立估算指标；

4.3.1.3 合同预算部根据《项目策划与评估管理规定》规定编制项目投资估算；

4.3.1.4 财务部《项目策划与评估管理规定》编制项目经济评价、财务评价或投资价值评价；若评价结果不够理想，必须作进一步分析，适当调整项目构成，提高项目价值或降低项目成本；

4.3.1.5 财务部经理依据投资估算，编制融资或筹资计划；

4.3.1.6 财务部经理依据项目实施计划，编制项目投资计划。

4.3.2 设计阶段的投资控制。

4.3.2.1 工程部根据《设计和开发控制程序》编制设计任务书，提出建造成本控制要求；

4.3.2.2 审核扩大初步设计时，由预算部审核项目设计概算（若项目无扩大初步设计，此步可省）。若概算造价突破估算造价时，应分析突破原因。是设计原因的，应返回设计单位重新设计；是增加功能或项目的，应重新进行项目评价；是其他原因的，应作补充说明或解释。

1）预算员收集有关概算资料，熟悉设计图纸；

2）预算员分析工程的项目组成及其分部、分项工程的特点，框算有关工程量；

3）预算员套用概算定额，选择并确定各分部、分项工程的有关概算指标；

4）预算员编制工程设计概算书；

5）预算员交替复核工程设计概算书；

6）合同预算部主任和工程部经理共同审定工程设计概算书；

7）公司领导审批工程设计概算书；

4.3.2.3 审核施工图设计时，由合同预算部编制或审核工程施工图预算或标底。若施工图预算造价突破概算（或估算）造价时，应分析突破原因。属于设计原因的，应返回设计单位重新设计；属于增加功能或项目原因的，应重新进行项目评价；是其他原因的，应作补充说明或解释。

1）合同预算部预算员收集工程预算（或标底）有关资料，熟悉施工图纸。

2）预算员根据施工图，计算工程量。

3）预算员上电脑，套定额，编制工程预算书或标底。

4）复核预算书（或标底）。一般由非编制预算的预算员抽出2~5个具有代表性的颁或分项工程进行复核；当复核造价误差在±5%以内时，可以认为编制造价正确；若复核造价误差在±5%以外，则需扩大复核范围（约30~50%）；若扩大后的复核造价误差能控制在±5%，则无需进一步复核；若仍超过±5%，则打回重新编制。

5）审定预算书（或标底）。预算书（或标底）由合同预算部主管审定；如果需要，则报请珠海市工程造价管理站或珠海市建设局批准的工程造价咨询单位审定。

6）审核预算书（或标底）。由财务部经理负责。

7）审批预算书（或标底）。由公司领导对审定的预算书（或标底）进行审批。

4.3.2.4 根据施工合同，依照标底或施工图预算书，由工程部编制备料款支付计划。

4.3.2.5 根据标底或施工图预算，依据工程项目总体进度计划，由工程部编制工程进度款支付计划书。

4.3.3 施工阶段的投资控制。

4.3.3.1 对施工单位提交的工程进度报表，根据工程主管审定的工程当月实际施工进度，经工程部经理审定，再由合同预算部和财务部核实当月实际支付的工程进度款项，报公司领导审批后，财务部方可拨付。根据工程进度款支付计划，由财务部经理审核监督和审查当月应支付的工程进度款。

4.3.3.2 现场签证及其审核、复核与审批按照《施工过程控制程序》规定进行。

4.3.3.3 设计变更的审核按照《设计变更控制程序》规定进行。

4.3.4 竣工阶段的的投资控制。

4.3.4.1 根据工程预算（或标底）、工程进度款支付情况，确定工程保修费用。

4.3.4.2 编制或审核工程竣工结算书。

1）预算部收集并整理工程结算资料，包括施工合同、标底或预算书、施工图纸、设计变更、现场签证等；

2）预算员计算（审核）已竣工的工程量；

3）预算员与施工单位核对工程量；

4）预算员上电脑、套定额，编制工程结算书。预算员稞工程结算书。一般由非编制（审核）的预（决）算员抽取2~5个具有代表性的分部或分项工程进行复核。当复核造价误差在±5%以内时，可以认为编制（审核）造价准确；否则，需要扩大复核范围（扩大到整个工程的30%~50%）；若扩大后的复核造价误差能控制在±5%以内，则无需进一步复核；若超过±5%，则打回重新编制或审核。

5）审定结算书。一般结算书由合同预算部主任审定；有必要时可请工程造价咨询单位审定。

6）审批结算书，由公司领导对审定的结算书进行审批。

4.3.5 项目成本分析。

4.3.5.1 编制项目财务决算书。

1）财务部与施工单位核对工程拨付情况；

2）根据竣工结算书和工程款以及其他项目拨付情况，由财务部编制项目财务决算书。

3）财务部经理审定项目财务决算书；

4）总经理审批项目财务决算书。

4.3.5.2 合同预算部负责，财务、工程、经营等部门协同完成项目成本分析。

1）收集项目投资估算书、设计概算书、施工图预算书（或标底）、竣工决算书以及有关施工合同、订购合同等资料。

2）根据项目实际运作情况，将实际成本与投资估算、施工图预算（或标底）、竣工结算进行对比分析，找出差异，分析原因。

3）总结经验，编制项目成本分析报告。

4.3.5.3 财务经理审核成本分析报告。

4.3.5.4 总经理审批项目分析报告。

5.有关文件和记录

5.1 《项目策划与评估管理规定》

5.2 《设计和开发控制程序》

5.3 《施工过程控制程序》